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银行和借款人如何规避房屋抵押贷款风险?
时间:2016-10-27 08:49   来源:未知   编辑:冠冠贷小编
     在房屋抵押贷款时,借款人除了要考虑如何能够顺利贷到款,还要更加注意贷款之后的风险如何规避,那 么在房屋抵押的过程中,银行以及借款人面临的风险都有哪些呢?
    
     1.房屋抵押贷款后,借款人面临的风险
     其实在房屋抵押贷款后,借款人所面临的风险很简单,就是如果借款人不能按照合同约定按时归还贷款时 ,银行有权处置房产,进行拍卖,查封等。因此说,借款人在申请房屋抵押贷款的时候,一定要根据实际 需求来申请贷款,而不是贷得越多越好,贷款期限也要根据实际情况,作出评判。只有这样,才能避免自 己的房屋被拍卖,而造成不必要的损失!注意以下这两个细节
房屋抵押贷款中借款人如何规避风险

     (1)设置来电提醒,及时还约定还款,以免还款逾期,房屋被没收!
     (2)抵押房屋出现纠纷及时,应该及时私下解决,以免形成不良后果,房屋被保全。
    
     2.房屋抵押贷款后,银行所面临的风险
     (1)违约风险
     违约风险包括被迫违约和理性违约。被迫违约是指借款人的被动行为,支付能力理论认为导致被迫违约是因为支付能力不足。这 说明借款人有还款的意愿,但无还款的能力。理性违约是指借款人主动违约,权益理论认为在完善的资本 市场上借款人可仅通过比较其住房中特有的权益与抵押贷款债务的大小,作出违约与否的决策。当房地产 市场价格上升时,借款人可以转让房屋还清贷款,收回成本并能挣取一定的利润;当房地产市场价格下降 时,借款人为了转嫁损失,即使他有偿还能力,他也主动违约拒绝还款。
     (2)流动性风险
     流动性风险是指资金短存长贷难于变现的风险,流动性是银行保证资产质量的一条重要原则。现如今流动 性风险体现在两个方面,一是目前我国的住房贷款主要来源于公积金和储蓄存款,银行吸纳的储蓄存款属 于短期存款,一般只有三五年,而住房抵押贷款却属于长期贷款。这种短存长贷的行为使银行的流动性非 常低,继而带来流动性风险。二是银行持有的资产债权不易变现,极易导致流动性风险。造成银行可能丧 失在金融市场更有利的投资机会,增加机会成本带来的损失。
房屋抵押贷款中银行如何规避风险

     (3)经济周期风险
     经济周期风险是指在国民经济整体水平周而复始的波动过程中产生的风险,相比其他产业,房地产业对于 经济周期具有更高的敏感性。经济扩张时,居民收入水平提高,市场对房地产的需求量增大,房屋的变现 不成问题,银行与个人都对未来充满乐观的预期,银行发放的住房抵押贷款数量也急剧增加。经济萧条时 ,失业率上升,居民的收入急剧下降,大量贷款无力偿还,即使已将房屋抵押给银行,也因为房地产业的 疲软无法变现。这时抵押风险转变为银行的不良债权和损失,银行则面临大量的“呆坏账”,极易导致银 行的信用危机甚至破产。
     (4)利率风险
     利率风险是指利率水平的变动给银行资产价值带来的风险,它是由其业务短存长贷的资本结构所决定的, 利率的波动无论是涨还是跌对银行都会带来损失。如果利率上涨,住房抵押贷款的利率也随着上调,就可 能增加借款人的偿贷压力,借款额度越高,借款期限越长,其影响程度也就越大,从而增加了违约风险。 如果利率下降,借款人又有可能从当前资本市场融资或以低利率重新借款来提前偿还贷款,给银行带来风 险,主要表现在,提前贷款的发生使得住房贷款的现金流量发生不确定性,给银行的集约化资产负债带来 一定的困难。
    
     从以上的风险可以看出,有的风险是银行能够尽可能规避的,有的风险是伴随着经济的变化而变化的,是无法控制的,那么银行在房屋抵押贷款中应该注意哪些方面,才能有效规避可控风险呢?
    
     1.银行详细核实借款人所提供的抵押房产的情况
     首先要核实抵押人对该房产是否拥有合法的产权,是否有权设立抵押权。因为在某些情况下,抵押人对抵 押的房产不拥有或者不完全拥有所有权,或者在此之前该房产已经先行进行了抵押等等,那么他所作的抵 押行为就有可能自始无效。比如某人虽然在名义上一直使用该房产,对外宣称其拥有该房产的所有权,但 实际其只是一个管理者,或者仅仅是该房产的共有权人之一。所以首先要让抵押人出示房屋所有权以证明 其权利。其次,要看该房产现在的权利状态如何。
    
     2.与借款人签订借款合同以及抵押贷款合同,抵押贷款合同的条款主要有如下所列:
     (1)双方的自然状况;
    (2)被担保债务的基本情况;
    (3)抵押物的详细描述、状态;
    (4)抵押物在抵押关系存续期间的保管、收益、意外损失的责任、保险及保险收益;
    (5)违约责任及争议解决方式;
    (6)抵押的期限;抵押物清偿方式等等。
    
    3.房屋抵押贷款一定要办理房地产抵押登记
     由于抵押物具有不动产的特殊属性,房屋抵押贷款应当凭房屋所有权证书到房屋管理部门进行房地产抵押 登记。抵押登记有三个意义,一是对抵押权人权利的确认,保障其合法权益;二是将该房产抵押的情况通 过房屋管理部门公示于众,以保障其他人的利益;三是限制了抵押人可能在此期间处置该房产的可能。
     以上这些注意事项,对于房屋抵押民间贷款(贷款公司)来说,也是实用的。只有注意了这些,才能保证借款人与放款机构各自的利益!
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