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企业贷款抵押物租赁中,受偿谁优先?
时间:2016-08-07 07:34   来源:冠冠贷   编辑:admin
      对于房产抵押贷款来说经常会遇到涉抵房产租赁的问题,也容易出现一些纠纷,其中纠纷主要是优先购买权受偿和债权人优先受偿的问题。实际纠纷案例中还有更奇葩的案例。
     案情还原:2003年1月1日,北京乐得百货有限公司(以下简称乐得公司)作为出租方(甲方)、北京恒祥轩餐饮服务有限公司(以下简称恒祥轩公司)作为承租方(乙方)签订房屋租赁协议,约定:乙方租用甲方位于北京市东城区地安门东大街X号的房屋,建筑面积为4500平方米;租赁期限自2003年1月1日至2022年12月30日,租期20年,租金为2400万元人民币;乙方向甲方交纳押金50万元,在合同期满终止后,甲方一次性退还给乙方;付款方式为20年租金一次性付清(签订日起一年内付清)。后乐得公司为恒祥轩公司出具收据,认可收到租金及定金2450万元,恒祥轩公司开始向相关部门交纳各项经营税费。
房产抵押

     位于北京市东城区地安门东大街X号的诉争房屋已于2001年4月5日抵押给中国农业银行股份有限公司北京西城支行(以下简称农行西城支行),2002年4月抵押注销。2002年4月再次抵押给农行西城支行,2002年5月抵押注销。2002年5月23日,乐得公司与农行西城支行签订最高额抵押合同,再次办理了抵押登记,2003年7月23日抵押注销。2003年7月23日,乐得公司与农行西城支行再次签订最高额抵押合同,再次办理抵押登记。
     因乐得公司借款未如约归还,农行西城支行向市第一中级人民法院提起诉讼。该院作出(2005)一中民初字第11210号民事判决,判令乐得公司偿还借款本金及利息等款项,并以其抵押物的价值承担抵押担保责任。该判决生效后进入执行程序,2009年5月13日,恒祥轩公司提出执行异议,市第一中级人民法院经审查认为,诉争房产自2001年4月起一直处于抵押状态,恒祥轩公司与乐得公司签订租赁合同的时间发生于抵押之后,且乐得公司及恒祥轩公司均不能提交相关证据材料证明双方签订的租赁合同已经抵押权人农行西城支行同意,故裁定驳回了恒祥轩公司的异议。2009年11月2日,恒祥轩公司向市第一中级人民法院提起诉讼,请求确认恒祥轩公司对北京市东城区地安门东大街X号房产依法享有承租权及优先购买权。
     诉讼中,恒祥轩公司向一审法院提供2003年1月1日与乐得公司的租赁协议,农行西城支行提出异议并申请鉴定,后因不具备鉴定条件而撤回,其亦未能提供相反证据。
     对恒祥轩公司提供的交纳租金的银行转账凭证、收据,农行西城支行虽有异议,但未能提供充分证据否定其真实性,乐得公司作为收取租金的出租方对此事实亦予认可。
     乐得公司向提交了吴某、苏某、赵某三位证人的书面证言,欲证明在办理2003年7月的最高额抵押合同之前已经告知农行西城支行相关租赁事宜。农行西城支行提供其员工滕某的书面证言,欲否定乐得公司证人证言的真实性。
     二、审理结果
维护承租人利益

     一审法院经审理认为:本案的争议焦点在于恒祥轩公司依据租赁协议所享有的租赁权、优先购买权与农行西城支行的抵押权之间的关系问题,而依据我国法律相关规定,这一问题的关键点又在于判断两项权利产生的先后问题。就此问题,根据法院查明之事实,恒祥轩公司于2003年1月1日与乐得公司签订租赁协议,取得合同项下房屋的承租权及相应的优先购买权。农行西城支行因与乐得公司之间的借贷关系,自2001年4月开始在诉争房屋上设定抵押权至今。但必须注意的是,农行西城支行的抵押经过多次的抵押登记与抵押注销登记,最后一次抵押注销登记是在2003年7月23日,因此,在此日期之前的抵押登记已经失去效力,农行西城支行曾经拥有的抵押权已经消灭,而最后一次抵押登记日期为2003年7月23日,这也正是农行西城支行目前享有并行使的抵押权。因此,法院认为,本案中应当考虑的是恒祥轩公司在2003年1月1日取得的租赁合同项下权利与农行西城支行在2003年7月23日取得的最高额抵押合同及抵押登记的相关权利的关系问题。
     依据我国合同法的规定,租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。因此,虽然抵押权的实现可以引起所有权的变动,但租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。故本案中恒祥轩公司作为租赁协议中的承租方,要求确认其对诉争房屋的承租权,于法有据,应予以支持。就优先购买权问题,依据合同法之规定,出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。而本案诉争房屋因抵押权实现而进行执行拍卖,不同于合同法规定的优先购买权的条件,故恒祥轩公司要求确认其优先购买权,于法无据,应不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第229条、第230条之规定,判决如下:一、确认北京恒祥轩餐饮服务有限公司依据其与北京乐得百货有限公司于二○○三年一月一日签订的租赁合同对北京市东城区地安门东大街八十三号房屋享有合同项下的承租权;二、驳回北京恒祥轩餐饮服务有限公司其他诉讼请求。
     农行西城支行不服一审判决,并上诉至北京市高级人民法院,请求:撤销原判,改判驳回恒祥轩公司的原诉请求。主要理由如下:原判认定租赁协议的真实性错误,且解押当天再续押,抵押一直延续,抵押权应予何护。恒祥轩公司及乐得公司均同意原判。
房产抵押后承租人权利受保护
     二审法院经审理认为:结合恒祥轩公司的成立时间、住所地、自2003年3月起开始向相关部门交纳各项经营税费以及恒祥轩公司通过北京瑞博源商贸有限公司垫付租金及自付租金等情况,可以认定恒祥轩公司与乐得公司在此间确实存在租赁关系,并在实际履行。在此前提下,本案各方的争议便集中在恒祥轩公司基于该协议对诉争房产的租赁权与2003年7月23日农行西城支行对诉争房产所设抵押权的关系问题。
     从2001年4月起,农行西城支行与乐得公司多次签订借款合同,且均以诉争房产设定抵押,尽管每次抵押登记均是在注销前次抵押的当日进行,但从法律上看,均是针对新签借款合同的新设抵押,而非针对前次借款合同的续押。2003年7月23日所设抵押亦是如此,抵押权从抵押登记之日起发生效力。农行西城支行通过原审法院诉讼主张的债权也是与该抵押权相对应的主借款合同项下的债权,该抵押权设定于2003年7月23日,晚于恒祥轩公司与乐得公司签订租赁协议的2003年1月1日。以此为基础,原审法院确认恒祥轩公司享有租赁协议项下的承租权正确,应予以维持。原审法院对其它诉求事项的处理亦无不当,亦予以维持。
     应当指出的是,2003年1月1日,乐得公司将设押的诉争房产出租给恒祥轩公司,未告知抵押权人,有违诚信原则,且不能对抗当期存在的抵押权,这在法律上自无争议。但相对于该租赁合同而言,2003年7月23日设定的抵押权在后,而且是为担保新签最高额抵押合同项下的债权而新设定的抵押,作为抵押权人,农行西城支行将新设抵押误解为续押,未在新设抵押前审慎核实抵押物的实际使用状况,对财产安全未尽谨慎注意义务,置抵押权于高度风险之中,希望农行西城支行在以后的相关业务中能够引以为鉴。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第153条第1款第(1)项之规定,判决如下:驳回上诉,维持原判。
     从这两次审理来讲说的都是有道理的。并且问题的焦点有两点,一是承租物权和债权时间的先后顺序认定上,二是对于银行抵押是续押还是重新上抵的问题。双方的理由都比较充分。不过对于抵押人来说在抵押的工程中将房产出租给恒祥轩公司,未说明实情,对于银行来说将房产重新上抵也应该有告知义务。双方都有过失。对于我们在生活中重新面对这种类似的情况的时候无论是作为承租方、借款方还是资金方都要提前设定好各自的责任,避免不当的争议发生。
    
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